אחרי תקופה ארוכה של חיפושים, מצאתם את הדירה האידאלית. היא עונה על הדרישות שלכם, המחיר שלה מתאים לתקציב שלכם ואתם מוכנים לצאת לדרך. אלא שכאן מתעוררת לא פעם השאלה הנפוצה: מי משלם למתווך – הקונה או המוכר? לפני שנענה על השאלה הזו כדאי להבין את משמעות התיווך ואת תפקידו.
לפני הכל – מה תפקידו של המתווך?
חשוב לזכור כי מלאכת התיווך מחייבת מקצועיות רבה, ומי שמתהדר בכרטיס ביקור נוצץ שמעניק לו את הטייטל, הוא מי שעבר הכשרה מתאים, מבחנים והסכמה. למעשה, העוסקים בתחום שולטים היטב במגמות השוק, יודעים לזהות עסקאות פוטנציאליות ובעיקר יודעים להתאים בין רוכשים רלוונטיים למוכרים פוטנציאליים. אם כן, מתווך עוסק במכירה, לומד לעומק את האנשים הניצבים מולו ויודע לסייע להם למצוא בדיוק את מה שנכון להם, בין אם הם מוכרים נכס ובין הם מחפשים נכס לרכישה.
ההכנסה של המתווך תלויה בעסקה שהוא סוגר עבורכם, והיא תלויה במחיר המכירה כפי שנקבע מראש. באופן כללי דמי התיווך עומדים כיום על 2% מכל אחד מהצדדים – הן מהרוכשים והן מהמוכרים. מצד שני, גם בנושא הזה ניתן להתמקח וישנם מצבים שבהם ייגבו דמי תיווך בשיעור נמוך יותר (כלומר בין אחוז אחד בלבד ל-2 אחוזים).
לפני שפונים למתווך – מה כדאי לבדוק?
רגע לפני שאתם יוצאים לדרך ובוחרים בעבודה עם מתווך כזה או אחר, לבדוק היטב עם מי אתם עומדים לעבוד. במילים אחרות, זה הזמן להבין האם המתווך מוכר ורשום אצל רשם המתווכים, ואת התשובה לשאלה הזו תמצאו במשרד המשפטים. זו נקודה חשובה משום שהמתווך כפוף לשורה של הגבלות ולכללי האתיקה, ובמידה ותתעורר בעיה כזו או אחרת, תהיה לכם כתובת רשמית לתלונות. בנוסף מומלץ לבדוק האם הדירה שאתם מתכננים לרכוש נמכרת ישירות על ידי בעלי הדירה – או על ידי מתווך.
זהו גם המקום להזכיר את חוק המתווכים, שקובע כי המתווך זכאי לדמי תיווך רק אם הוא בעל רישיון בתוקף ובהנחה כי נחתם מראש הסכם התקשרות בין הצדדים. החוק קובע מספר נקודות נוספות:
- תקופת בלעדיות תקפה למשך 30 יום בלבד, אלא אם הוסכם אחרת מראש ובכתב
- דמי התיווך יעמדו על 2% בתוספת מע"מ, אלא אם הוסכם אחרת מראש ובכתב
- תשלום דמי התיווך יתבצע עם השלמת העסקה
- המתווך נדרש לחשוף את מלוא המידע הדרוש, לרבות סוגיות משפטיות רלוונטיות או בעיות וליקויים בנכס
- למתווך לא תהיה מעורבות משפטית כזו או אחרת
הפרות שונות עלולות לגרום לענישה, לקנסות ואף לשלילת הרישיון ולמאסר בפועל. עם זאת, החוק גם מגן על המתווכים וקובע כי במידה וההסכם יבטול מסיבה שאינה תלויה במתווך, דמי התיווך ישולמו לו במלואם.
אז מי משלם למתווך – הקונה או המוכר?
אם נחזור לשאלה עמה פתחנו, הרי שאת שכר הטרחה יגבה המתווך משני הצדדים. זאת בהשוואה לעסקת שכירות שבה נקבע על פי החוק כי דמי התיווך ישולמו על ידי המשכיר בלבד. אם כן, לאחר שווידאתם כי המתווך פועל על פי החוק ובכפוף לרישיון תקף, וכן כי קיים הסכם, מומלץ לבחון קצת יותר לעומק ולהבין האם המתווך גילם תפקיד משמעותי בסגירת העסקה, או לא. הדרך הפשוטה ביותר לקבוע את התשובה לשאלה הזו היא לזהות מי הוביל לעסקה ותרם להשלמתה – האם היה זה המתווך, או שמא העסקה הייתה מתבצעת ממילא, גם ללא נוכחותו ומעורבותו? כל עוד נוכחותו היה מהותית ובלעדיה העסקה לא הייתה יוצאת לפועל, אין ספק שהוא ראוי לקבלת דמי התיווך.
זוהי לא שאלה אובייקטיבית הנתונה לדיון, אלא שאלה שאת התשובה עליה ניתן להוכיח. כל עוד היה המתווך פעיל לכל אורך התהליך, סייע בניהול המשא ומתן וקידם את הצדדים לכדי השלמת עסקה – הוא זכאי לקבלת דמי התיווך במלואם.
מי משלם למתווך הקונה או המוכר?
שאלת השאלות: האם תיווך משתלם?
אחרי שהגדרנו מי משלם למתווך, הקונה או המוכר, הגיע הזמן לענות על שאלה חשובה אחרת, והיא עד כמה הליווי של המתווך יעילה וחשובה. על פניו נדמה כי ללא מתווך ניתן לחסוך לא מעט עלויות, שכן 2% ממחיר העסקה הוא שיעור לא מבוטל. מצד שני, יש למתווך יתרונות רבים וכדאי להכיר אותם.
1 – מתווך מיומן שולט באזור
רוב המתווכים מתמחים בעיר מסוימת, ובערים הגדולות הם אף ממוקדים בשכונות מסוימות. זוהי נקודה חשובה משום שלמתווכים ממוקדים יותר יש הרבה יותר ידע ומומחיות באזור הגאוגרפי שבו הם פועלים. הם מכירים היטב את השכונה ואת הנכסים השונים בה, ויש להם את הכלים ואת הידע שיסייעו לכל משפחה לבחור בדיוק את מה שנכון עבורה.
2 – מתווך מקצועי יודע לנהל משא ומתן
בזכות הכלים והידע שנמצאים ברשותו, המתווך יודע לנהל משא ומתן בצורה טובה ונכונה, וכך הוא מסייע לצדדים להתגבר על האתגרים והמכשולים שבדרך. הוא יכול להציע פתרונות לסוגיות כמו מועד הפינוי, פריסת התשלומים ומצבו של הנכס, וכן לסייע בשלל נושאים אחרים.
3 – מתווך מחויב לספק מידע מלא
בהנחה שאתם עובדים עם מתווך הפועל על פי החוק, הרי שהוא מחויב לספר את כל המידע הדרוש לכם לצורך קבלת ההחלטה הטובה ביותר. במילים אחרות, אם יש בנכס תקלות או סוגיות משפטיות, ואפילו אתגרים הקשורים לתכנון, אתם אמורים לקבל את כל המידע כפי שהוא, וליהנות משקיפות אופטימלית.
עם או בלי מתווך?
כפי שאתם בוודאי מבינים, ישנם יתרונות ברורים לעבודה עם מתווך, אם כי ישנו גם חיסרון אחד ברור, והוא המחיר. עם זאת, ההחלטה האם לעבוד עם מתווך או לנסות להסתדר לבד היא החלטה שתלויה אך ורק בכם, וכדאי לקבל אותם לאחר שקלול היתרונות והחסרונות. מאחר ומלאכת החיפוש – גם אחר דירה לקנייה וגם אחר רוכשים פוטנציאליים לנכס שלכם – היא מלאכה מורכבת, מתווך מקצועי הפועל על פי החוק יכול לחסוך לכם הרבה זמן, אנרגיות וכאבי ראש. מאחר ואת דמי התיווך תשלמו רק עם השלמת העסקה, הרי שאין באמת מה להפסיד בין אם אתם הרוכשים ובין אם אתם המוכרים. אם תבדקו מבעוד מועד את זהות המתווך שלכם תוכלו לקבוע האם זהו הצעד הנכון עבורכם, ולקבל את ההחלטה הנכונה עבורכם, זו שתחסוך לכם זמן יקר, וגם לא מעט כסף בטווח הארוך.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ – חייגו 09-8914684 ☎