אתם בעלי מחסן המשמש למגורים ? אתם מעוניינים למכור את המחסן או שאתם מעוניינים להתקשר בהסכם תמ"א 38 או פינוי בינוי ולקבל תמורה חדשה ? המאמר הזה בשבילכם.
האם ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת מחסן המשמש למגורים ?
הכלל שנקבע ע"י מספר פסקי דין של בתי המשפט השונים הינו כי נכס ששימש למגורים בניגוד להיתר הבניה ( כגון מחסן המשמש למגורים), לא יכול להיחשב כ"דירת מגורים" לצורכי מס, ולכן לא יקבל פטור ממס שבח.
עם זאת, נקבע על ידי בית המשפט העליון בעניין שטיין[1] כי בנסיבות חריגות מאוד ניתן יהיה לקבל את הפטור ממס שבח למרות שהשימוש במחסן למגורים היה שלא כדין.
במקרה של שטיין התקיימות הנסיבות הבאות אשר הצדיקו את מתן הפטור:
המחסן ממוקם באיזור מגורים מובהק ומצוי בבניין המשמש למגורים;
המחסן משמש בפועל למגורים במשך כ-70 שנה, תקופה ארוכה באופן יוצא דופן, ללא כל ספק;
לאורך כל אותן עשרות שנים לא הועלתה כל טענה כנגד השימוש במחסן למגורים מצד הרשויות;
שטיין גם שילמו, בזמן שרכשו את המחסן, מס רכישה בהתאם למתחייב ברכישת "דירת מגורים".
בהתאם לכל הנסיבות לעיל, בית המשפט העליון קבע שמדובר במקרה חריג המצדיק מתן פטור ממס שבח.
האם מחסן ששימש למגורים יחשב כדירה במסגרת תמ"א 38 ?
נקבע במספר פסקי דין כי תמ"א 38 אינה כוללת זכויות עבור בעלי מחסנים וכי אין בעובדה שבעלי הדירות הסכימו בדיעבד לשימוש במחסן כחלק מיחידת מגורים, כדי להקנות להם זכויות קנייניות שלא היו להם.
עם זאת, ישנם מקרים שבהם ניתן להגיע להסכמות עם היזמים ולקבל תמורה חדשה בדרך של מחסן גדול יותר או דירה חדשה כנגד תשלום חלקי ליזם.
האם ניתן למכור מחסן אשר צמוד לדירה בבית משותף לקונה שאין לו דירה בבית המשותף ?
בהתאם לחקיקה ולפסיקה מדובר במכירה שהיא בלתי אפשרית. אדם רשאי לעשות עסקה ברכוש משותף, ככל שאין המדובר ברכוש המנוי בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, אך ההעברה תהיה כפופה לכך שהעברת הרכוש המשותף תעשה לבעל דירה אחרת באותו הבית, ובכפוף לתיקון צו רישום הבית המשותף.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כייעוץ משפטי.
[1] עא 1073/20 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' שינל שטיין