סוגיית שימור המבנים היא ללא ספק סוגייה משמעותית מאוד, ובישראל מדובר במעצמה של ממש. למעשה, ברור לחלוטין ישנם מבנים ישנים עם פוטנציאל כלכלי לא מבוטל, וזוהי אחת הסיבות לעיקריות לכך. כשאנחנו משקיעים בשימור מבנים ושחזור המבנים הישנים יש לנו את היכולת ליהנות מכל העולמות גם יחד: מצד אחד מבנים לשימור יכולים להניב תשואה נאה למדי, ומצד שני אלה הם המבנים שעוזרים לנו לשמר את ההיסטוריה ואת סמליה. עם זאת, לפני שאנחנו מחליטים איך לפעול חשוב להבין אילו אפשרויות קיימות, מה המשמעות של כל אחת מהן ואיך בכלל עושים את זה נכון.
מבנים לשימור בחוק התכנון והבנייה
החוק הישראלי מתייחס באופן ברור לסוגיית שימור המבנים, והנושא קיבל תשומת לב עם חקיקת חוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965. עם השנים הנושא עלה על סדר היום שוב ושוב, ואל החוק התווסף סעיף 76א' המגדיר בניין או קבוצת בניינים אשר להם חשיבות היסטורית, לאומית, אדריכלית או ארכיאולוגית, בעוד שטחים שאינם בנויים (כמו גנים) אינם נכללים תחת החוק.
כשאנחנו מדברים על שימור מבנים, אנחנו מתייחסים למספר פעולות אפשריות, לרבות חיזוק המבנה והגנה עליו מפני נזקי הטבע, ייצוב המבנה ההנדסי למניעת התמוטטות או חדירת גשמים, וכן שימור מונע שנועד להבטיח את תקינות המבנה ואת מניעת ההידרדרות במצבו. לצד חלופות אלה ניתן לבצע שחזור, שיקום או בנייה מחדש של המבנה:
שחזור מבנים משמעותו החזרה של המבנה לצורתו המקורית, תוך התמקדות בפרטים מסוימים הניתנים לשחזור וכן בהצבתם של פרטים אחרים שהתמוטטו לאורך השנים.
שיקום מבנים מתייחס לאופן שבו ניתן לשקם את המבנה לצורך שימוש יעיל בו, בלי לפגוע בפרטים הקיימים ובמעמדו כמבנה בעל ערך אדריכלי, ובלי לפגוע בערכו התרבותי.
בניה מחדש של המבנה מאפשרת לנו לשקם את החלקים במבנה אשר ניזוקו באופן מוחלט ובלתי הפיך, כדי להחזיר את המבנה למראה המקורי שלו, כמובן על בסיס מידע קיים כדי שניתן יהיה ליצור העתק מדויק ככל האפשר.
מבנים לשימור
מבנים לשימור בתל אביב
במטרה לשמור על המבנים ההיסטוריים בתל אביב, אלה אשר בזכותם הוכרזה "העיר הלבנה" כאתר מורשת תרבותית עולמית, יזמה העירייה תכנית לשימור מבנים ואתרים בעיר. ברשימת הנכסים הללו נמנים מאות מבנים ברחובות מרכזיים, לרבות מבנים ברחובות שינקין, שלמה המלך, רוטשילד, אבן גבירול ואחרים.
במסגרת התוכנית הוכרזו אתרים מסוימים כמבנים המיועדים לשחזור מתוך מטרה אחת ועיקרית: לשמר את המורשת של העיר. בהתאם נקבעו תקנות המגדירות איסור על הריסת מבנים אלה, וכן הוטלו מגבלות בנייה לצד מערכת תמרוץ ייעודית שנועדה לעודד את בעלי הנכסים לפעול לשימור הנכסים. דרך אגב, תל אביב בוודאי איננה היחידה, ותוכניות שימור דומות מקבלות את תשומת הלב של הרשויות המקומיות בפתח תקווה, בגבעתיים, בהרצליה ובערים גדולות אחרות.
המשמעות ברורה: בין אם מדובר בשינוי פנימי או חיצוני, וגם כאשר השינוי נתפס בעיני בעל הנכס כשינוי שאיננו מהותי (כמו החלפת החלון), נדרש היתר מיוחד של הוועדה המקומית. קבלת ההיתר תלויה בחוות דעתו של מהנדס העיר, וכדי להעניק את האישור המיוחל יבחנו הגורמים המקצועיים ברשות את האופן שבו עשוי השינוי להשפיע על הנכס ועל חזותו. באופן דומה נדרש אישור מיוחד לביצוע שימוש חורג במבנים שהוגדרו מבנים לשימור.
התמריצים: הקלות וזכויות בניה
כאמור, התוכנית של עיריית תל אביב כוללת גם שורה של תמריצים במטרה לעודד את בעלי הנכסים לפעול לשימור המבנים. בין השאר נקבעו הקלות שונות ואף מתן זכויות בנייה לנכסים מעין אלה, ואף קיימת האפשרות להעביר את זכויות הבנייה ממבנים המיועדים לשימור – לטובת נכס אחר בעיר.
הבעיה: עלויות כספיות גבוהות
במקרים רבים, מבנים לשימור הם מבנים שעשויים לעלות ביוקר לבעלי הנכסים, בעיקר משום שהתקנות החדשות יוצרות אתגרים חדשים וגדולים. כך נשללת מבעלי הנכסים הזכות להרוס את המבנה כליל לצורך בנייה מחדש, מה שעלול לפגוע בערכו של הנכס.
אם כן, עלות הפרויקט משתנה לחלוטין ולרוב מדובר בעלות גבוהה מהצפוי, בפער ניכר. שימור מבנים ושיקומם, בכפוך להנחיות ולמגבלות הרשות המקומית, הוא תהליך מורכב ויקר, בעוד הריסה ובנייה מחדש בהתאם לצרכים המודרניים של הדיירים אמורים היו לעלות הרבה פחות.
בודקים לפני שקונים
הכרזה על נכס כמיועד לשימור היא הכרזה שיש לה משמעויות רבות, וחשוב מאוד להכיר את מעמדו של המבנה טרם רכישתו. זאת משום שגם שינוי מזערי עשוי לגבות מחיר לא מבוטל והליך בירוקרטי מורכב, בעוד בחינה מדוקדקת מבעוד מועד יכול לחסוך לא מעט זמן, אנרגיות ומשאבים. עורך דין מומחה יסייע לכם בבחינת מעמדו של הנכס והשפעתו על זכויות הבנייה שלכם
קבלת היתר בניה על מבנים לשימור
כאמור, מבנים לשימור הם מבנים עליהם חלות מגבלות כאלה ואחרות, וקבלת היתר בנייה היא סוגיה מורכבת במקרים מהסוג הזה. בין אם אתם ניצבים בצד המוכר ובין אם בצד הקונה, חשוב להבין את העלויות ואת הסוגיות המשפטיות הקשורות. עורכי דין המומחים בעסקאות נדל"ן ובתחום שימור נכסים בפרט יוכלו להעניק לכם את כל הידע ואת הייעוץ הדרושים כדי שתוכלו לקבל החלטות טובות הרבה יותר.
כך תוכלו לתכנן את העסקה שעל הפרק באופן מדויק ויעיל עוד יותר, עוד טרם החתימה על הסכם, וכן תוכלו להבין את המשמעויות על נושאים כמו מס רכישה ומס שבח, קבלת היתר בנייה, ניוד זכויות בנייה, מיסוי מקרקעין, פיצויים על מבנים לשימור ועוד.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע למבנים לשימור – חייגו 09-8914684 