האם הדיירים בפרויקט תמ"א 38 זכאים לפטור ממס שבח ? ייצוג דיירים בתמ"א 38
מבוא – ייצוג דיירים בתמ"א 38
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שבאה לעולם נוכח החשש מפני רעידת אדמה עזה שתפקוד את מדינת ישראל. התוכנית נועדה לעודד את בעלי הדירות בישראל לחזק בניינים קיימים, והעידוד לבש צורה של תמריצים כלכליים ותכנוניים. תחילה הוחלו הוראות התכנית רק על פעולות לחיזוק מבנים קיימים (לצורך העניין: "תמ"א 38/1"), ובהמשך תוקנה התכנית כך שגם פרוייקט הכרוך בהריסת הבניין והקמתו מחדש ("תמ"א 38/2") – יזכה להטבות מכוחה. לעניין החבות במס שבח, נקבע בחוק מיסוי מקרקעין פרק שלם שעניינו "פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38" (פרק חמישי 5 לחוק). כפי שיפורט להלן, בפרק זה נקבעו סעיפים שונים המבחינים בין עסקאות שחלה עליהן תמ"א 38/1 לבין עסקאות שחלה עליהן תמ"א 38/2.
פטור ממס שבח בתמ"א 38/1 חיזוק – ייצוג דיירים בתמ"א 38
סעיף 49לג. (א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שני תנאים מצטברים לקבלת פטור ממס שבח:
" (1) התמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק;
(2) בוצע חיזוק של המבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק, מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות תכנית החיזוק."
פטור ממס שבח בתמ"א 38/2 הריסה ובניה – ייצוג דיירים בתמ"א 38
סעיף 49לג1. (א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שני תנאים מצטברים לקבלת פטור ממס שבח:
" (1) ניתנה למוכר, תמורת הזכות הנמכרת, דירת מגורים חלופית, ובאזור מוטב – שתי דירות מגורים חלופיות, לכל היותר, שמתקיים בהן אחד מאלה:
(א) שטח הדירה או השטח המצטבר של הדירות, לפי העניין, אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת 25 מ"ר;
(ב) שווי הדירה או השווי המצטבר של הדירות, לפי העניין, אינו עולה על סכום הפטור הקבוע בסעיף 49ז(א)(2) או על שווייה של דירת המגורים הנמכרת, בלא הזכויות לבנייה נוספת, לפי הגבוה;
ייצוג דיירים בתמ"א 38
והכל בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש ולכיסוי הוצאות כרוכות כפי שקבע המנהל;
(2) בוצעה הקמתו מחדש של המבנה שנהרס בהתאם לתכנית החיזוק בדרך של הריסה."
למשרדנו ניסיון עשיר ומוכח בכל הקשור בליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ובכלל במשא ומתן בבחירת יזם/ קבלן, תכנון מיסוי, ערכית הסכם המכר, בדיקת בטחונות וכו'. הניסיון והידע המקצועי שצברנו מאפשר לנו לדאוג לכך שבכל עסקה יקבלו בעלי הדירות מהיזם את מלוא הבטוחות והערבויות הנדרשות לצורך הגנה מיטבית על זכויותיהם.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע לתמ"א 38 – חייגו 09-8914684 ☎