המדריך המלא לחוק שכירות הוגנת – חוק שכירות הוגנת
חוק השכירות והשאילה אשר נחקק בשנת 1971 מסדיר את היחסים בין המשכיר לשוכר. עם זאת, החוק אשר נחקק לפני שנים רבות לא תוקן ועם הזמן נוצרו שינויים רבים בתחום השכירות למגורים ועל כן היה צורך לתקנו.
בחודש יולי 2017 אישרה הכנסת בקריאה שנייה ושלישית את הצעת החוק שהינה הוספת פרק שלם לחוק העוסק בחוזה שכירות למגורים שמטרתו הבטחת יחסים הוגנים בין הצדדים לעסקה ולהבטחת רמת איכות מינימלית לשוכרים.
להלן עיקרי תיקון לחוק השכירות והשאילה (תיקון) התשע"ז-2017:
כיצד ייערך חוזה שכירות למגורים?
על חוזה השכירות להיערך בכתב ולהיחתם בידי המשכיר והשוכר, אין באי קיום הוראה זו כדי לגרוע מתוקפו של החוזה. על החוזה לכלול את הפרטים הבאים: כתובת הדירה המושכרת, שמות הצדדים לחוזה, מספרי תעודות הזהות שלהם ומענם, תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאביזרים שבה ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה שהושכרו, תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה, קיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול, דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום, תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם וגובהם, פגם או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה.
על המשכיר חלה החובה למסור את הדירה כאשר האחרונה מתאימה למגורים. מהי דירה מתאימה למגורים?
דירה הכוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין, מערכת חשמל או מערכת תאורה, דירה אשר יש בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה, מערכת להספקת מי שתייה, מחיצה בין השירותים ובין הדירה ושאין בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו. מסירת הדירה כאשר אינה ראויה למגורים מהווה הפרת חוזה.
דירות להשכרה בישראל
מי אחראי על הליקויים והפגמים אשר יימצאו בדירה?
השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת לרבות פגם שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת ועל האחרון לתקן על חשבונו ליקויים כאמור אלא אם כן הסכימו הצדדים אחרת. על המשכיר לתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם שאינו קל ערך וזאת בהתאם למועדים הבאים: פגם לא דחוף: לא יאוחר מ-30 ימים מיום קבלת הדרישה מידי השוכר ולעניין פגם דחוף, תוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום קבלת הדרישה מידי השוכר.
אילו תשלומים חלים על השוכר בתקופת השכירות?
דמי השכירות לפי החוזה שנחתם, מיסים החלים על המחזיק בדירה לרבות ארנונה, תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים הניתנים לשוכר בדירה למגורים ובכלל זה מים, חשמל, גז וחימום, תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או עם מי שנכרת עמו חוזה לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף.
אילו תשלומים אינם חלים על השוכר בתקופת השכירות?
תשלומים המיועדים לרכישה או להשבחה של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר, דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה בביטוח מבנה ותשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר.
מה גובה הערובה שניתן לדרוש משוכר הדירה?
סכום השווה לשליש דמי השכירות שמשלם השוכר בתקופת השכירות או סכום השווה לשלושה חודשי שכירות שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות לפי הנמוך מבין הסכומים.
מי צריך לשלם את דמי התיווך המשכיר או השוכר ?
בהתאם לתיקון, את דמי התיווך צריך לשלם המשכיר במידע ושירותי התיווך הוזמנו על ידו. סעיף 25ט(ב)(3) לחוק השכירות קובע כי השוכר לא ישא "בתשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי, שאינם כאמור בסעיף קטן (א), ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר".
באילו תנאים המשכיר רשאי לממש את כספי הערובה?
במידה והשוכר לא שילם את דמי השכירות במועד הקבוע בחוזה השכירות וזאת עד גובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה, במידה והשוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם- עד גובה עלות התיקון, במידה והשוכר לא שילם את התשלומים השוטפים שהוא חב בהם- עד גובה התשלומים שלא שולמו, במידה והשוכר לא פינה את הדירה המושכרת בתום תקופת השכירות – בסכום בהתאם לתנאי החוזה.
מתי על הצדדים להודיע אחד למשנהו על הארכת חוזה השכירות?
על המשכיר להודיע לשוכר לא יאוחר מ-90 ימים לפני תום תקופת השכירות אם ברצונו לממש את האופציה וזאת בהתאם לתנאים שנקבעו בחוזה לתקופה זו. על השוכר להודיע למשכיר לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום תקופת השכירות.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם:
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע לחוק השכירות והשאילה – חייגו 09-8914684 ☎
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.