מהי השבת קרקע חקלאית?
השבת קרקע חקלאית מתייחסת למצב שבו רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מבקשת להחזיר לעצמה קרקע חקלאית שהוחכרה או הושכרה לחוכר או לשוכר. הסיבה העיקרית להשבה היא בדרך כלל שינוי ייעוד של הקרקע, למשל, לבנייה.
מתי יכולה להתרחש השבה של קרקע חקלאית לרשות מקרקעי ישראל ?
- שינוי ייעוד: כאשר ישנה תכנית מתאר מאושרת לשנות את ייעוד הקרקע, רמ"י רשאית לבטל את הסכם החכירה או השכירות ולהחזיר את הקרקע.
- הפרת הסכם: במקרה שהחוכר או השוכר מפר את תנאי הסכם החכירה או השכירות, רמ"י רשאית לבטל את ההסכם ולהחזיר את הקרקע.
- סיבות נוספות: ישנן סיבות נוספות להשבה, כגון אי תשלום דמי חכירה או אי עיבוד הקרקע.
מהן זכויותיו של החוכר/שוכר בעת השבה?
- פיצוי: החוכר או השוכר זכאים לפיצוי בגין השקעות שעשו בקרקע, כגון בניית מבנים, השקעות בחקלאות וכו'. גובה הפיצוי נקבע על פי קריטריונים שונים, וניתן לערער על ההחלטה.
- קרקע חלופית: במקרים מסוימים, החוכר או השוכר עשויים להיות זכאים לקבל קרקע חלופית, אך הדבר תלוי במדיניות של רמ"י ובזמינות של קרקעות חלופיות.
- זכות ייזום בקרקע חקלאית – זכות ייזום בקרקע חקלאית היא זכות ייחודית המוענקת לחוכר קרקע חקלאית, במקרים בהם ישנה החלטה לשנות את ייעוד הקרקע (בדרך כלל לבנייה). זכות זו מעניקה לחוכר את הזכות הראשונה לרכוש את הקרקע במחיר הקבוע מראש, לפני שהיא תוצע למכירה לציבור הרחב או זכות למכור את הקרקע באופציה לצד ג'.
מהם התנאים לקבלת זכות ייזום?
כדי לקבל זכות ייזום, על החוכר לעמוד במספר תנאים, ביניהם:
- עמידה בתנאי החכירה: החוכר חייב לעמוד בכל תנאי הסכם החכירה, כולל תשלום דמי חכירה בזמן ובשלמות.
- השקעה בקרקע: בדרך כלל, נדרשת השקעה מסוימת של החוכר בקרקע, כגון שיפור תשתיות או ביצוע עבודות חקלאיות.
- היעדר חובות: החוכר לא יהיה חייב לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כל חוב.
מהם היתרונות של זכות ייזום?
- עדיפות ברכישה: לחוכר יש עדיפות ברכישת הקרקע במחיר הקבוע מראש, לפני שהיא תוצע למכירה לציבור הרחב.
- השבחה: שינוי ייעוד הקרקע בדרך כלל מוביל לעלייה משמעותית בשווייה, ולכן רכישת הקרקע במחיר הקבוע מראש מהווה עסקה משתלמת.
מהם החסרונות של זכות ייזום?
- חובת רכישה: החוכר אינו חייב לממש את זכות הייזום, אך אם הוא מחליט שלא לממש אותה, הוא מאבד אותה.
- מסים: על מימוש זכות הייזום חלים מסים שונים, כגון מס שבח ומס רכישה.
- מורכבות משפטית: תהליך מימוש זכות הייזום יכול להיות מורכב ודורש ליווי משפטי.
מהו התהליך המשפטי?
- הודעה על השבה: רמ"י שולחת לחוכר או לשוכר הודעה על כוונתה להשיב את הקרקע.
- מו"מ: הצדדים יכולים לנהל מו"מ על תנאי ההשבה, כולל גובה הפיצוי.
- ועדת פיצויים: אם הצדדים לא מגיעים להסכמה, התביעה לפיצוי תועבר לוועדת פיצויים שתכריע בסוגיה.
- ערעור: ניתן לערער על החלטת ועדת הפיצויים לבית המשפט.
טיפים חשובים:
- ייעוץ משפטי: מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין כדי להבין את זכויותיך ולהבטיח שתקבל את הפיצוי המגיע לך.
- תיעוד: שמור את כל המסמכים הקשורים לקרקע, כגון הסכם החכירה/השכירות, חשבוניות על השקעות וכו'.
- מו"מ: אל תהסס לנהל מו"מ עם רמ"י על תנאי ההשבה.
- ערעור: אם אינך מרוצה מהחלטת ועדת הפיצויים, בדוק את האפשרות לערער לבית המשפט.
לסיכום:
השבת קרקע חקלאית היא תהליך מורכב בעל השלכות משפטיות וכלכליות משמעותיות. חשוב להכיר את זכויותיך ולהתייעץ עם עורך דין כדי להבטיח שתקבל את הטיפול המשפטי הנכון.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎