הסכם בעל פה למכירת דירה הוא אחד מהנושאים המורכבים והבעייתיים בעולם הנדל"ן. רבים מהקונים והמוכרים אינם מודעים לסיכונים ולבעיות המשפטיות שעשויות להתרחש כאשר הם בוחרים לבצע עסקה ללא הסכם בכתב. במאמר זה נבחן את המשמעות של הסכם בעל פה, נבחן האם אפשר להכיר בהסכם בעל פה למכירת הדירה, וכיצד ניתן למזער סיכונים בעסקאות מסוג זה.
מהו הסכם בעל פה ?
הסכם בעל פה הוא הסכם שאינו נחתם בכתב, אלא מבוסס על הסכמה בין הצדדים בעל פה. בעסקאות נדל"ן, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב", כך קובע סעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969. מדובר בדרישה מהותית ולא ראייתית ולכן תוקפו המשפטי של חוזה מכר במקרקעין מותנה בקיומו של מסמך בכתב. אכן ישנם מקרים חריגים שיש בהם כדי להתגבר על דרישת הכתב.
חוקיות ההסכם בעל פה למכירת דירה
לפי החוק בישראל, עסקאות מקרקעין חייבות להתבצע בכתב. כלומר, הסכם בעל פה אינו יכול להיחשב כהסכם מחייב כאשר מדובר בנדל"ן. עם זאת, ישנם מקרים עם נסיבות חריגות וקיצוניות המקימות את "זעקת ההגינות" והמצדיקות סטייה מעיקרון דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין. כך למשל במקרה של ליל שם טוב[1]: במקרה זה דובר על נכס שנמכר בתמורה מלאה בין בני משפחה, והקונה נהג בנכס זה כמנהג בעלים במשך שנים. מוכרת הנכס אשר הודתה במכתב עובר לפרוץ הסכסוך כי הנכס נמכר לקונה, התריסה כלפי הקונה שנים מאוחר יותר כי בכוונתה לנצל את היעדרו של מסמך כתוב ולהתנער לחלוטין מחובותיה עפ"י העסקה. נסיבות יוצאות דופן וחריגות אלה הקימו את זעקת ההגינות והביאו את ביהמ"ש להכיר בתוקפו של חוזה המכר ולהורות על אכיפתו.
כיצד לנהל מכירת דירה בצורה בטוחה?
- עריכת הסכם בכתב: מומלץ תמיד לערוך הסכם בכתב, המפרט את כל התנאים והדרישות של שתי הצדדים.
- ייעוץ משפטי: כדאי להיעזר בעורך דין המתמחה במקרקעין, שיכול להבטיח שהזכויות של שני הצדדים מוגנות.
- ליווי תהליך: חשוב לוודא שהמכירה מתבצעת בהתאם לחוק, תוך עמידה בכל הדרישות הרגולטוריות.
סיכום
לסיכום, הסכם בעל פה למכירת דירה הוא מסלול מסוכן שיכול להוביל לבעיות משפטיות רבות. למרות היתרונות האפשריים שלו, החסרונות והסיכונים גוברים עליהם. מומלץ לעסוק במכירת נדל"ן באמצעות הסכמים בכתב ולפנות לייעוץ משפטי כדי להבטיח שהעסקה תתנהל בצורה חלקה ובטוחה.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎
[1] ע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ [פורסם בנבו] (21.3.11)