הנכס הוכרז כשיכון ציבורי – מה המשמעות המשפטית והאם ניתן לרשום זכויות ללא אישורי מיסים?
כאשר נכס מוכרז כשיכון ציבורי, חלות עליו הוראות מיוחדות העשויות להשפיע על זכויות הדיירים, רישום הזכויות בטאבו, מכירת הדירה, הליכי ירושה ואף על האפשרות להסדיר זכויות שנרכשו לפני עשרות שנים. במקרים רבים, עצם ההכרזה על הנכס כשיכון ציבורי עשויה להוות מפתח להסדרת זכויות קנייניות שלא נרשמו במשך שנים רבות.
מהו שיכון ציבורי?
שיכון ציבורי הוא נכס מגורים שנבנה, נרכש או הוקצה במסגרת מערך הדיור הציבורי של המדינה, במטרה לספק פתרונות דיור לאוכלוסיות הזכאיות לכך. ניהול הדירות מתבצע בדרך כלל באמצעות חברות משכנות כגון עמידר, עמיגור וגופים נוספים הפועלים מטעם המדינה.
במהלך השנים נרכשו אלפי דירות על ידי דיירים במסגרת מבצעי מכר והסדרים שונים, אולם בחלק מהמקרים הזכויות לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, למרות שהתמורה שולמה במלואה.
מהי הכרזה על שיכון ציבורי?
הכרזה על נכס כשיכון ציבורי משמעותה כי המדינה הכירה בנכס כחלק ממאגר הדיור הציבורי. לעיתים מדובר בדירה שהוקצתה לזכאי דיור ציבורי, ולעיתים מדובר בדירה שנרכשה על ידי דייר במסגרת הסדרי מכר ייעודיים.
להכרזה זו עשויה להיות חשיבות מכרעת בעת בירור שאלות כגון:
- מי בעל הזכויות בנכס;
- האם הדירה נרכשה במסגרת הדיור הציבורי;
- האם חלות מגבלות או זכויות מיוחדות ביחס לנכס;
- האם ניתן לבצע רישום זכויות מכוח הסדרים מיוחדים;
- האם קיימים מסמכים במשרד הבינוי והשיכון או בחברה המשכנת היכולים להוכיח בעלות.
חוק רישום שיכונים ציבוריים
המסגרת המשפטית המרכזית להסדרת רישום זכויות בדירות מסוג זה היא חוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה), תשכ.
מטרת החוק הייתה לאפשר את השלמת רישום הזכויות של משתכנים שרכשו דירות במסגרת פרויקטים של שיכון ציבורי, גם במקרים שבהם חלפו שנים רבות ממועד הרכישה וקיימים קשיים בהמצאת מסמכים או אישורים הנדרשים בדרך כלל לצורך רישום מקרקעין.
החוק מעניק מנגנון ייחודי שנועד להתגבר על חסמים בירוקרטיים ולהבטיח כי הזכויות שנרכשו בפועל יירשמו גם מבחינה קניינית.
מכר לפי סעיף 5 לחוק שיכונים ציבוריים
סעיף 5 לחוק מאפשר במקרים מסוימים את רישום זכויות המשתכן על סמך מסמכי החברה המשכנת והמסמכים ההיסטוריים המצויים בתיק הנכס.
לצורך בחינת הזכויות יש לבדוק, בין היתר:
- את זהות הרוכש המקורי;
- את מקור הזכאות לרכישת הדירה;
- את הסכמי המכר שנחתמו;
- את רישומי החברה המשכנת;
- את המסמכים המצויים בידי משרד הבינוי והשיכון.
במקרים רבים, מסמכים אלו מהווים ראיה מרכזית להוכחת הבעלות בדירה.
רישום זכויות ללא אישורי מיסים – הנכס הוכרז כשיכון ציבורי
אחד היתרונות המשמעותיים ביותר של הרישום לפי חוק רישום שיכונים ציבוריים הוא האפשרות להשלים את רישום הזכויות גם ללא המצאת האישורים הנדרשים בדרך כלל בעסקאות מקרקעין רגילות.
במסגרת ההליך ניתן לרשום את זכויות המשתכן בטאבו ללא צורך בהמצאת:
- אישור מס שבח;
- אישור מס רכישה;
- אישור עירייה להעברת זכויות;
- אישור היעדר חובות לרשות המקומית;
- אישורים נוספים הנדרשים בדרך כלל לצורך רישום עסקה.
הסיבה לכך היא שבמקרים רבים האישורים הנדרשים הומצאו כבר לחברה המשכנת בעת רכישת הקרקע או בעת רישום הפרויקט, ולכן המחוקק ביקש למנוע מצב שבו משתכנים או יורשיהם יתקשו להשלים את רישום זכויותיהם בשל היעדר מסמכים היסטוריים שאינם בשליטתם.
ביטול שעבודים וחובות היסטוריים
יתרון נוסף של ההליך הוא האפשרות לבטל או למחוק שעבודים מסוימים שנרשמו להבטחת חובות של מחזיקים קודמים בנכס.
החוק מאפשר להתגבר על חסמים שמקורם בחובות או התחייבויות של בעלי זכויות קודמים, כאשר אלה אינם קשורים למשתכן הנוכחי. בכך נמנע מצב שבו אדם שרכש את זכויותיו כדין או יורשיו יימצאו מנועים מרישום הזכויות בשל חובות היסטוריים שנוצרו עשרות שנים קודם לכן.
כיצד ניתן לבדוק אם נכס הוכרז כשיכון ציבורי?
בירור מעמדו של נכס יכול להתבצע באמצעות:
- עיון בתיק הנכס אצל החברה המשכנת.
- קבלת מסמכים מ-משרד הבינוי והשיכון.
- בדיקת מסמכי הרכישה ההיסטוריים.
- עיון בנסחי הטאבו וברישומי המקרקעין.
- קבלת פרוטוקולים, אישורי זכאות ומסמכי מכר היסטוריים.
במקרים רבים, מסמכים המצויים בתיקי משרד הבינוי והשיכון או החברה המשכנת עשויים להכריע מחלוקות הנוגעות לבעלות בנכס.
השפעת מעמד השיכון הציבורי על הליכי ירושה
כאשר מתנהל הליך ירושה ביחס לדירה שהייתה חלק ממערך השיכון הציבורי, למעמדו של הנכס עשויה להיות משמעות מכרעת.
לעיתים ניתן להוכיח באמצעות מסמכי משרד הבינוי והשיכון כי המנוח היה הרוכש המקורי של הדירה או כי הדירה נרכשה מכוח זכאות מיוחדת שניתנה לו. מסמכים אלה עשויים להיות חיוניים לצורך רישום הזכויות על שם היורשים ולהכרעה במחלוקות בין יורשים.
סיכום
הכרזה על נכס כשיכון ציבורי אינה רק סיווג מנהלי. מדובר במעמד משפטי בעל השלכות מהותיות על הבעלות בנכס, זכויות הדיירים, הליכי ירושה ורישום הזכויות בטאבו.
אחד היתרונות החשובים ביותר של ההסדר הקבוע בחוק רישום שיכונים ציבוריים הוא האפשרות להשלים את רישום זכויות המשתכן ללא המצאת אישורי מיסוי מקרקעין ואישורי עירייה, וכן להתגבר על שעבודים וחובות היסטוריים שנוצרו בידי מחזיקים קודמים. הסדרים אלה נועדו לאפשר את השלמת רישום הזכויות של דיירי השיכון הציבורי ויורשיהם, גם כאשר חלפו שנים רבות ממועד הרכישה המקורי.
לכן, כאשר עולה טענה כי נכס הינו שיכון ציבורי או כאשר מתברר שהדירה נרכשה במסגרת הסדרי הדיור הציבורי, מומלץ לבצע בדיקה מקיפה של כלל המסמכים ההיסטוריים ותיק הנכס, שכן בירור זה עשוי להיות המפתח להוכחת הבעלות ולהשלמת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎
מידע המפורט לעיל הינו כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי.