דירה ללא טאבו – האם ניתן לקנות, למכור ואיך רושמים את הזכויות?

רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחיי אדם, אך לא כל דירה בישראל רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). קיימים מקרים רבים בהם מדובר בדירה ללא טאבו, כאשר הזכויות רשומות בחברה משכנת, ברשות מקרקעי ישראל או שקיימת רק הערת אזהרה לטובת בעל הזכויות.

במאמר זה נסביר מה משמעות המצב המשפטי, האם ניתן לקנות דירה שאינה רשומה בטאבו, כיצד ניתן לבצע רישום דירה בטאבו, ומה חשוב לבדוק לפני חתימה על הסכם מכר.

דירה שלא רשומה בטאבו – רק הערת אזהרה, מה זה אומר?

כאשר קיימת הערת אזהרה בלבד, משמעות הדבר היא שבעל הזכויות עדיין אינו רשום כבעלים בטאבו, אך קיימת הערה המונעת ביצוע עסקאות סותרות בנכס.

מצב זה נפוץ בעיקר בדירות חדשות מקבלן, בפרויקטים שטרם הושלמה בהם פרצלציה, בניינים שטרם נרשמו כבית משותף או נכסים בהם הליך העברת הזכויות טרם הסתיים.

חשוב להבין כי הערת אזהרה אינה זהה לבעלות מלאה בטאבו. לכן, לפני רכישת דירה עם הערת אזהרה בלבד, יש לבצע בדיקה משפטית מקיפה הכוללת את מסמכי החברה המשכנת, אישורי הזכויות, הסכמי המכר הקודמים, מצב הרישום ברשות מקרקעי ישראל ובדיקת קיומם של שעבודים או התחייבויות נוספות.

האם ניתן לקנות דירה ללא טאבו?

התשובה היא כן. קניית דירה ללא טאבו היא עסקה נפוצה בישראל, במיוחד בפרויקטים חדשים ובנכסים שנבנו על קרקעות של רשות מקרקעי ישראל.

עם זאת, כאשר מדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו, יש לבצע בדיקות משפטיות יסודיות, ובין היתר לבדוק:

• מי רשום כבעל הזכויות כיום.
• האם קיימים חובות, שעבודים או עיקולים.
• האם קיימת התחייבות לרישום בית משותף.
• האם קיימים הליכי פרצלציה שטרם הושלמו.
• מהם המסמכים הדרושים להעברת הזכויות.

ליווי משפטי מקצועי בעסקאות מסוג זה חשוב במיוחד, שכן לעיתים הליך השלמת הרישום עשוי להיות מורכב ולהימשך שנים.

קניית דירה ללא פרצלציה – מהם הסיכונים?

אחד המצבים הנפוצים של דירה ללא טאבו הוא מצב שבו טרם בוצעה פרצלציה (חלוקה ורישום של הקרקע בהתאם לתכנית המאושרת).

כאשר אין פרצלציה, לעיתים לא ניתן לרשום את הבניין כבית משותף ואת הדירות כתתי-חלקות נפרדות בטאבו. במקרים אלו, הזכויות מנוהלות בדרך כלל באמצעות חברה משכנת או רשות מקרקעי ישראל.

לפני רכישת דירה ללא פרצלציה, חשוב לבדוק את שלב הליכי הרישום, האם קיימת התחייבות של היזם להשלים את הרישום, ומהם החסמים האפשריים להשלמתו.

דירה רשומה במנהל – מה המשמעות?

דירות רבות בישראל אינן רשומות בטאבו אלא מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל, מצב המכונה לעיתים "דירה רשומה במנהל".

במקרה כזה, הזכויות הן בדרך כלל זכויות חכירה לתקופה ארוכה, ולעיתים ניתן לבצע העברת זכויות, מכירה, שעבוד וקבלת משכנתא, בכפוף לנהלי רשות מקרקעי ישראל ולתנאי הסכם החכירה.

גם כאשר הזכויות רשומות במנהל ולא בטאבו, חשוב לבדוק את מצב הזכויות, תקופת החכירה, קיומן של הגבלות והאם קיימים חיובים או תשלומים נדרשים.

איך רושמים דירה בטאבו?

הליך רישום דירה בטאבו תלוי במצב המשפטי של הנכס ובשלב בו נמצא הליך הרישום.

בדרך כלל, השלמת רישום דירה בטאבו כוללת מספר שלבים:

1. השלמת הליכי פרצלציה, במידת הצורך.
2. רישום הבית המשותף.
3. הכנת תשריט בית משותף וקבלת האישורים הנדרשים.
4. רישום הזכויות של כל בעל דירה בלשכת רישום המקרקעין.

לעיתים קיימים חסמים שונים כגון חריגות בנייה, חוסר במסמכים, היעדר אישורים מרשויות או מחלוקות בין בעלי הזכויות, אשר עשויים לעכב את הרישום.

כמה זמן לוקח רישום דירה בטאבו?

אין תשובה אחידה לשאלה כמה זמן לוקח רישום דירה בטאבו. כאשר מדובר בהעברת זכויות בדירה שכבר רשומה בטאבו, ההליך עשוי להימשך מספר שבועות בלבד.

לעומת זאת, כאשר מדובר בפרויקט חדש הדורש פרצלציה ורישום בית משותף, ההליך עשוי להימשך חודשים ואף מספר שנים, בהתאם למורכבות הפרויקט, היקף האישורים הנדרשים וקצב הטיפול של הגורמים המעורבים.

בדיקת רישום בטאבו חינם – איך עושים זאת?

כל אדם יכול לבצע בדיקת רישום בטאבו באופן מקוון באמצעות הפקת נסח טאבו באתר הממשלתי של משרד המשפטים. הבדיקה מאפשרת לקבל מידע על בעלי הזכויות הרשומים, הערות אזהרה, משכנתאות, עיקולים וזכויות נוספות הרשומות בנכס.

כאשר הדירה אינה רשומה בטאבו, יש לבדוק גם את אישורי הזכויות של החברה המשכנת או של רשות מקרקעי ישראל.

סיכום – דירה ללא טאבו מחייבת בדיקה משפטית מקיפה

רכישה או מכירה של דירה ללא טאבו אינה בהכרח עסקה מסוכנת, אך היא דורשת בדיקה משפטית מעמיקה של מצב הזכויות, מסמכי הרישום והאפשרות להשלים רישום בטאבו בעתיד.

לפני חתימה על הסכם לרכישת דירה עם הערת אזהרה בלבד, דירה ללא פרצלציה או דירה הרשומה במנהל, מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין שיבחן את כלל ההיבטים המשפטיים ויוודא כי זכויות הרוכש מוגנות באופן מלא.

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎

מידע המפורט לעיל הינו כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי.