ביטול הסכם פינוי בינוי

ביטול הסכם פינוי בינוי על ידי דיירים אפשרי בהתקיים תנאים מסוימים הקבועים בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, ובתקנות שהותקנו מכוחו, בעיקר כאשר היזם אינו עומד באבני דרך מסוימות בקידום הפרויקט. במקרים אלו, רוב בעלי הדירות רשאים להחליט על ביטול העסקה, והיזם יהיה זכאי לתשלום פיצוי בהתאם לסיבת הביטול ושלב הפרויקט, או שלא יהיה זכאי לתשלום כלל.

מה היא עסקת פינוי בינוי ? 

עסקת פינוי בינוי היא חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, שבו בעל הדירה מתחייב למכור את זכויותיו בדירה, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית חדש במקומו, בהתאם לתכנית. בתמורה, בעל הדירה מקבל דירה חדשה, ממוגנת, מחוזקת מפני רעידות אדמה, ולרוב כוללת תוספת שטח או תשלום כספי. תכלית חוק פינוי ובינוי היא לעודד התחדשות עירונית, לטפל במתחמים מתדרדרים, ולנצל ביעילות משאבי קרקע, תוך התמודדות עם בעיית "הדייר הסרבן" המעכב פרויקטים.

מה העילות לביטול הסכם פינוי בינוי על ידי רוב הדיירים ? 

רוב בעלי הדירות בבית משותף רשאים להחליט באסיפה כללית על ביטול עסקת פינוי בינוי עם יזם, אם התקיים אחד מהתנאים הבאים:

* היזם לא התקשר בעסקת פינוי בינוי עם לפחות מחצית מבעלי הדירות בבית המשותף בתוך שנתיים מיום חתימת העסקה הראשונה, או עם לפחות שלוש חמישיות מבעלי הדירות בתוך ארבע שנים מיום חתימת העסקה הראשונה.

* היזם לא הגיש תכנית מפורטת למוסד התכנון המוסמך בתוך ארבע שנים ושישה חודשים מיום חתימת העסקה הראשונה.

* במתחמים הכוללים 120 יחידות דיור לפחות, התקופות הנ"ל מוארכות בשנה.

* אם עד 40% מהדירות בבית המשותף הן דירות ציבוריות, השיעורים הנ"ל יימנו רק מהדירות שאינן ציבוריות.

ביטול הסכם פינוי בינוי שנחתם לפני כינוס דיירים או מסירת מסמכי הצעה

אם עסקת פינוי בינוי נחתמה לפני כינוס של בעלי הדירות או לפני מסירת מסמך עיקרי הצעה, רוב בעלי הדירות בבית המשותף רשאים להחליט על ביטול העסקאות, כל עוד לא חתמו על עסקאות כאמור 40% מבעלי הדירות בבית המשותף. במקרה כזה, תימסר הודעה ליזם בכתב, ובעלי הדירות שהתקשרו בעסקה לא ייחשבו כמי שהפרו את ההתקשרות.

זכאות היזם לתשלום במקרה של ביטול

כאשר עסקת פינוי בינוי מבוטלת לפי סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי, היזם יהיה זכאי לתשלום בהתאם לסיבת הביטול ושלב הפרויקט, כפי שמפורט בתקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תשלום בשל ביטול עסקת התחדשות עירונית), תשפ"ה-2025. סכומי התשלום משתנים:

* אם היזם התקשר עם בעלים של דירה אחת בלבד, או עם פחות מחמישית מהדירות (או פחות מ-7 דירות בבניין גדול), לא יהיה זכאי לתשלום.

* אם היזם לא התקשר עם מחצית לפחות מהדירות, התשלום יהיה 5,000 ש"ח לכל דירה שהעסקה לגביה בוטלה.

* אם היזם לא התקשר עם שלוש חמישיות לפחות מהדירות, התשלום יהיה 7,000 ש"ח לכל דירה שהעסקה לגביה בוטלה.

* אם היזם לא הגיש תכנית מפורטת, התשלום יהיה 10,000 ש"ח לכל דירה שהעסקה לגביה בוטלה.

תקנות אלו חלות על כל ביטול, גם אם אירע לפני היום הקובע, ובלבד שטרם שולם תשלום ליזם. כתנאי לתשלום, היזם נדרש למחוק הערת אזהרה שנרשמה לטובתו.

ביטול עסקת פינוי בינוי עקב "החתמה פוגענית"

הממונה על התחדשות עירונית רשאי לקבוע כי עסקת פינוי בינוי בטלה אם בעל דירה חתם עליה בנסיבות של "החתמה פוגענית", כגון חתימה בשפה לא מובנת, ניצול מוגבלות, מצג שווא של נציג רשות ציבורית, או מסירת מידע מטעה על מספר החותמים או תנאי העסקה.

ביטול הסכם ארגון עסקת פינוי בינוי

הסכם לארגון עסקת פינוי בינוי, שהוא הסכם לארגון בעלי הדירות לשם קידום העסקה (ולא העסקה עצמה), עומד בתוקפו לתקופות מוגדרות (6 חודשים, 18 חודשים, שנתיים, או עד 4-5 שנים) בהתאם לאחוז החתימות שהושגו וקליטת תכניות. אם היזם לא עמד ביעדים אלו, תוקף ההסכם פג.

סיכום

ביטול הסכם פינוי בינוי על ידי הדיירים אפשרי במספר נסיבות, בעיקר כאשר היזם אינו עומד באבני דרך שנקבעו בחוק, כגון השגת אחוז חתימות מסוים בתוך תקופה מוגדרת או הגשת תכנית מפורטת. במקרים אלו, רוב בעלי הדירות רשאים להחליט על ביטול העסקה, והיזם יהיה זכאי לפיצוי כספי מדורג, או שלא יהיה זכאי כלל, בהתאם לסיבת הביטול ולשלב הפרויקט. בנוסף, קיימת אפשרות לביטול עקב "החתמה פוגענית" על ידי היזם.

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎

מידע המפורט לעיל הינו כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי.