Покупка квартиры у исполнительного подрядчика проекта «ТАМА 38» во многом схожа с покупкой новой квартиры в новостройке, но есть моменты, на которые следует обратить особое внимание, чтобы избежать финансового краха, поясняет и уточняет адвокат Борис Шубаев.
Покупка новой квартиры после Тама 38
В последнее время мы стали свидетелями значительного увеличения количества проектов, реализуемых на дороге ТАМА 38, и в результате к нам обращается все больше и больше клиентов, желающих приобрести новые квартиры в проектах ТАМА 38.
Покупка новой квартиры после Тама 38
Что следует проверить перед покупкой новой квартиры после Тама 38 ?
1. Проверить договорную систему между собственниками существующих квартир в доме и подрядчиком:
К сожалению, мы уже сталкивались с расторопными подрядчиками, пытавшимися продать «квартиру на бумаге» еще до заключения обязывающего договора с собственниками старых жильцов в доме (в том числе недавно очень известной компанией в каком-то ТМА 38 проекте в Рамат-Гане)… покупатель квартиры должен провести расследование и понять, действительно ли было подписано обязывающее соглашение между владельцами старых квартир и подрядчиком, и все ли жильцы в здании подписали соглашение или есть противники проекта, которые на практике могут помешать запуску проекта или, к сожалению, значительно задержать его.Для этого можно и даже желательно напрямую связаться с собственниками квартир, которые проживают в доме, и спросить их о правовой ситуации и даже связаться юриста, который представлял собственников квартир в договоре.Также желательно попросить подрядчика ознакомиться с договором с жильцами.
В дополнение к этим вещам необходимо выяснить, разрешено ли подрядчику в настоящее время продавать квартиру в соответствии с соглашением, которое он подписал с собственниками существующих квартир в здании (часто эти соглашения включают механизм на продажу квартир, что связано с темпами выполнения подрядчиком проекта). В проектах ТМА 38/2 также необходимо убедиться, что продаваемая квартира не закреплена за кем-либо из старых жильцов дома.
2. Проверить, на какой стадии находится проект:
От этапа подписания договора ТМА 38 между подрядчиком и собственниками существующих квартир до этапа сдачи новых квартир, которые строятся в рамках проекта, проходит длительное время, которое может занять даже несколько лет.
К сожалению, выдача разрешения на строительство по-прежнему является медленным и сложным процессом, и это влияет на шансы реализации проекта и, конечно же, на дату получения новой квартиры. Процедуры работы с собственником квартиры, отказывающимся подписывать договор с подрядчиком, которые обычно проводятся перед инспектором ОСМД, также могут занять много времени и задержать реализацию проекта. Как следствие вышеизложенного, на цену квартиры, очевидно, влияет и стадия, на которой находится проект – чем раньше квартира будет продана, тем ниже должна быть цена. Понятно, что получение разрешения на строительство по проекту ТМА 38, которое включает строительство приобретаемой квартиры в соответствии с заявлениями подрядчика, в течение разумного срока с момента подписания договора купли-продажи квартиры (при условии, что разрешение еще не получено) должно быть условием, предшествующим существованию соглашения.
3.Проверьте, какие гарантии дает подрядчик покупателям:
Существует два основных способа гарантировать права будущих покупателей квартир в проекте ТМА 38. Один из них – это регистрация предупредительной записки в пользу покупателей квартир, в этом случае платежи подрядчику будут производиться по мере выполнения строительство в соответствии с законодательством. Следует отметить, что зарегистрированное в пользу покупателя предупреждение о правах подрядчика создает соперничество между собственниками существующих квартир в доме и покупателями новых квартир, что имеет много значений. Покупатель новой квартиры должен убедиться, что собственники существующих квартир не смогут удалить его предупредительную записку в случае нарушения подрядчиком договора на выполнение ТАМА 38, поскольку в противном случае покупатель квартиры будет оставлен без какой-либо безопасности. Второй способ – получение банковской поддержки проекта, которая обеспечивает управление закрытым вспомогательным счетом, получение банковских гарантий на уплаченное вознаграждение («гарантии закона о продажах») и снижение соперничества между покупателями новых квартир и собственниками. существующих квартир.
4.Провести проверку личности и опыта подрядчика:
Проект ТМА 38 сложен, иногда больше, чем строительство нового здания, поэтому важно проверить, какие подобные проекты подрядчик выполнял ранее, каких специалистов или субподрядчиков он намерен нанять, и есть ли у него финансовые возможности завершить проект, даже если ход выполнения проекта превышает запланированный. У многих клиентов вызывает у нас страх перед покупкой квартиры у подрядчика в проекте ТАМА 38, однако, так как вещи тщательно осматриваются профессиональными и опытными глазами, нет оснований опасаться такого переезда на пути к квартире вашего мечты.