המדריך המקיף לבתים משותפים – מהו בית משותף – רישום בית משותף

בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) קיים פנקס הקרוי "פנקס הבתים המשותפים". בפנקס זה רשומים הבתים שלגביהם ניתן צו לרישום בית משותף.

מהו בית משותף ?

על מנת להבין מהו בית משותף יש להגדיר מהי דירה ומהו בית עפ"י חוק המקרקעין תשכ"ט- 1969. דירה הינה חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר. בית הינו מבנה של קבע, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה. בית משותף עונה לאחת האפשרויות הבאות:

1. בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה שלימה ונפרדת.
2. שני בתים או יותר שבכל אחד מהם יש דירה אחת או יותר והבתים הוקמו על חלקה או חלקות שאינן ניתנות לחלוקה.
3. שני בתים או יותר שיש להם מתקנים משותפים.

מהו רישום בית משותף ?

רישום בית משותף הינו חלוקת חלקת קרקע אחת, המהווה יחידת רישום אחת, למספר תתי חלקות, כמספר הדירות הבנויות על אותה חלקת קרקע, כאשר כל תת חלקה (דירה) מהווה יחידת רישום נפרדת ועצמאית בפני עצמה.

איך מגישים בקשה לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים (בטאבו) ? – רישום בית משותף

את הבקשה לרישום בית כבית משותף יש להגיש למפקח על הבתים המשותפים האחראי על המקרקעין שבהם נמצא הבית.  להגשה יש לצרף את הטפסים והמסמכים הבאים לרישום בית משותף:

1. טופס בקשה לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים.
2. תשריט ב-2 עותקים שהוכן ע"י אדריכל או מהנדס או מודד מוסמך ואושר ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה.
3. הסכמה לשמש נציגות זמנית.
4. תקנון מוסכם.
5. בקשה לייחוד דירות ואישורי מיסים.
6. אישור על תשלום אגרה.

מהו רכוש משותף?

כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת.

לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים מהרכוש המשותף. החלק הבלתי מסוים הינו ביחס של גודל דירה לעומת הדירות האחרות אלא אם כן נקבע אחרת בתקנון (יפורט בהמשך). לדוגמא: בבית משותף קיימות ארבע דירות. דירה אחת בגודל של 200 מ"ר ושתי דירות נוספות בגודל של 100 מ"ר. בעלי שתי הדירות הקטנות יהיו בעלי רבע מהרכוש המשותף ובעל הדירה הגדולה יהיה בעלים של חצי מהרכוש המשותף. המדובר בחלק בלתי מסוים כך שלא ניתן לבצע עסקאות בחלקי הרכוש המשותף.

חישוב הוצאות הבית המשותף

כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות השוטפות של ניהול הבית המשותף. סכום ההוצאה הינו ביחס לגודל הדירה. בעל דירה אשר בבעלותו דירה גדולה בבניין ישלם סכום גבוה יותר מבעל דירה אשר בבעלותו דירה קטנה באותו הבניין.

כיצד מתנהל בית משותף?

בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף, בתקנון יפורטו מועדי האספות הכלליות של כלל דיירי הבית המשותף. ישנם בעלי בית משותף אשר עורכים את התקנון ובמידה ולא עורכים את האחרון יחול על הבית המשותף ה"תקנון המצוי", תקנון המופיע בחוק המקרקעין.

בקשה לרישום תקנון או לשינוי הוראותיו תוגש למפקח במסגרת הבקשה לרישום בית משותף או כבקשה נפרדת והחתימות יאומתו ע"י עו"ד. מרגע רישום התקנון, יחייב האחרון כל אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן.

רישום בית משותף בטאבו

האם ניתן להצמיד רכוש משותף לדירה?

בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.

אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות מכאן שיש צורך בהסכמת כל בעלי הדירות להצמדה.

חריג: הרחבת דירה קיימת בהתאם לסעיף סעיף 71ב' לחוק המקרקעין, המאפשר למי שבבעלותם 3/4 מהדירות ש-2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הצמדת רכוש משותף לדירה פלונית לצורך הרחבתה.

אם בוצעה הצמדה לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שתוקן צו רישום הבית המשותף וניתנה לכל בעל דירה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון את טענותיו (למעט הצמדה של רכוש משותף לצורך הרחבת הדירה הטעונה רוב אחר).

מהי נציגות הבית המשותף?

לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול עניני הבית המשותף. הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון. על הנציגות לתקן את הליקויים והפגמים המתגלים ברכוש המשותף, לאסוף את הכספים מכל בעלי הדירות, בכוחה של הנציגות להתקשר בחוזים עם ספקים שונים ואף להיות צד להליך משפטי.

למשרדנו ניסיון עשיר ברישום ראשוני בטאבו, איחוד וחלוקה, פרצלציה, רישום בתים משותפים, רישום בית משותף, תיקון צווי רישום בתים משותפים, תיקון צו בית משותף.

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ  בנושא רישום בית משותף– חייגו 09-8914684 ☎

*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.