מהי עסקת קומבינציה במקרקעין?
עסקת קומבינציה הינה עסקת חליפין לפיה בעל מקרקעין מסוים מוכר חלק מזכויותיו במקרקעין בתמורה לקבלת שירותי בנייה על המקרקעין שיוותרו בבעלותו. לדוגמא: לאדם שבבעלותו מגרש ומעוניין למכרו עומדות בפניו שתי אפשרויות: אפשרות ראשונה הינה מכירת המגרש ואפשרות שניה הינה התקשרות עם קבלן באופן שבו בעל המגרש מוכר לקבלן חלק מהמגרש ובתמורה הקבלן בונה על המגרש דירות ובסיום בניית הדירות, בעל המגרש מקבל מספר דירות כפי שסוכם בינו לבין הקבלן. בעסקת קומבינציה של 40%, הבעלים מוכרים לקבלן 60% ומשאירים בבעלותם את 40% הנותרים.
מהם היתרונות בביצוע עסקת קומבינציה במקרקעין?
יתרונות לבעל הקרקע
כאשר בעל הקרקע מוכר חלק מזכויותיו, יהיה עליו לשלם מס שבח רק על החלק שמכר. כמו כן, בשונה מעסקת מכר רגילה בו מקבל בעל הקרקע את מחיר שווי הקרקע, בעסקת קומבינציה נוצר בידיו של בעל הקרקע רווח משמעותי וגבוה בהרבה. עניין לא פחות חשוב הינו החיסכון של נשיאת הוצאות הבניה שהרי הקבלן הוא אשר נושא בכל העלויות הנ"ל.
יתרונות לקבלן
הקבלן אשר מתקשר בעסקת קומבינציה חוסך את עלות רכישת המגרש, המדובר ללא ספק בסכומים נכבדים. כמו כן, על הקבלן יהיה לשלם מס רכישה רק על החלק היחסי שנרכש, דבר המהווה יתרון משמעותי בתחום המיסוי. בנוסף, קבלת הקרקע לידיו של הקבלן עוד בטרם תחילת הבניה מאפשרת לפעמים לשעבד את הנכס לשם קבלת מימון.
מהם החסרונות בביצוע עסקת קומבינציה?
ישנו חסרון המשותף לשני הצדדים והוא שותפות על הקרקע. לעיתים שותפות שכזו יכולה להוביל לחיכוכים בין הצדדים ולכן על מנת למנוע מצבים כאלו, מומלץ לערוך הסכם שיתוף שבו יפורטו התחייבויות וזכויות הצדדים במהלך כל תקופת השותפות. בהסכם השיתוף ניתן בין היתר להתייחס לעניינים הבאים: בטחונות וערבויות שיינתנו לכל אחד מהצדדים, פתיחת חשבון בבנק אשר ילווה את הבנייה, חיוב הקבלן בהוצאת פוליסת ביטוח ועוד.
חסרונות לבעל הקרקע
בעל הקרקע יקבל את התשואה רק בסיום הבניה וזאת לעומת המצב שבו בעל הקרקע מחליט למכור את המגרש שבו הרווח מתקבל באופן מידי. לעיתים, בעלי קרקע נקשרים בחוזה עם קבלן לא אמין, קבלן אשר משתמש בחומרי בנייה ברמה לא איכותית, דבר אשר יכול לפגוע באיכות הדירות וכתוצאה מכך, יפגע במכירת הדירות.
חסרונות לקבלן
בעל הקרקע ממנה מפקח מטעמו לצורך פיקוח עבודתו של הקבלן, לעיתים הצדדים יכולים להיכנס לקונפליקטים בעניין הבנייה.
חוזה קומבינציה במקרקעין
מי נושא בעלויות העסקה?
נהוג כי בעל הקרקע יישא במס השבח (כפי שפורט לעיל), מע"מ בעבור שירותי הבנייה אשר ניתנים ע"י הקבלן, היטל השבחה ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל. מנגד, הקבלן משלם מס רכישה (כפי שפורט לעיל), היטלי ואגרות הבניה והפיתוח לרשות המקומית והוצאות בעבור בניית הדירות.
מה בין עסקת קומבינציה לעסקת תמורות?
בעסקת קומבינציה, בעל המקרקעין מעניק אחוז מסוים מהקרקע בתמורה למספר דירות עתידיות. לעומת זאת, בעסקת תמורות בעל הקרקע מעניק את מלוא הקרקע בתמורה לאחוז מסוים מהרווחים. עסקת קומבינציה מכונה גם "עסקת מכר חלקי" ואילו עסקת תמורות מכונה "עסקת מכר מלא".
מכאן שקיימים שני הבדלים מהותיים בין העסקאות הן לעניין היקף העסקה והן לעניין קבלת התמורה. בעוד שהיקף העסקה בעסקת קומבינציה הינה על חלק מהקרקע, בעסקת תמורות היקף העסקה הינה כל הקרקע ובעוד שהתמורה בעסקת קומבינציה הינה שירותי בנייה, בעסקת תמורות התמורה הינה באחוזי רווח.
בעסקת תמורות, הקבלן משלם את מלוא מס הרכישה ובעל הקרקע משלם את מלוא מס השבח מיד לאחר חתימת הצדדים על ביצוע העסקה. להערכת מס השבח שיש לשלם במועד חתימת החוזה בין הצדדים, על הקבלן לבצע מעין תכנית עסקית שבה הוא מעריך את התשואה הצפויה ממכירת הדירות. במקרה שבו יעלה שוק הנדל"ן, ייוצר מצב שבו שולם מס שבח נמוך ממה שהיה צריך לשלם בפועל.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע לעסקת קומבינציה – חייגו 09-8914684 ☎
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.