מכירת דירת מגורים יחידה מעל 4.5 מיליון תחויב במס שבח. האם ניתן לקבל הטבה על החלק שמעל 4.5 מיליון ? האם תקרת הפטור ממס שבח (בסכום של כ-4.5 מיליון ש"ח) בגין מכירת "דירת יוקרה" מתייחסת למוכר או לדירת המגורים ?
מבוא – מס שבח דירות יוקרה
ביום 5.8.2013, התקבל תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, ובמסגרתו בוצעה רפורמה מקיפה בעניין הפטורים במכירת דירת מגורים. במסגרת התיקון בוטלו חלק מהפטורים במכירת דירת מגורים. כך לשמל בוטל סעיף 49ב(1) לחוק, שאפשר מכירת דירת מגורים מזכה בפטור מלא אחת לארבע שנים.
שלושה פטורים לא בוטלו ונותרו על כנם גם לאחר התיקון לחוק:
א. פטור במכירת דירה יחידה – סעיף 49ב(2) לחוק;
ב. פטור במכירת שתי דירות ורכישת שלישית תחתיהן – סעיף 49ה, לחוק.
ג. פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה – סעיף 49ב(5) לחוק.
בעקבות ביטול הפטור ממס בשל מכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים ובמטרה למנוע מיסוי רטרואקטיבי, נקבעה הוראה בסעיף 48א(ב2) לחוק, לפיה השבח הריאלי עד ליום 1.1.2014 יהיה פטור ממס ואילו על יתרת השבח מיום 2.1.2014 (יום המעבר) יחול מס בשיעור שנקבע (להלן: "החישוב הליניארי המוטב"):
"48א.(ב2)(1)על אף האמור בסעיף קטן (ב)(1), במכירת דירת מגורים מזכה שיום רכישתה היה לפני יום המעבר, יחויב השבח הריאלי בהתאם להוראות אלה:
(א) השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס;
(ב) על יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס בשיעור הקבוע בסעיף קטן (ב)(1);
(2) הוראות סעיף קטן (ב)(2) יחולו, בשינויים המחויבים, על חיוב במס של יחיד לפי סעיף קטן זה."
בנוסף על ביטול פטורים כאמור, נוסף גם סעיף 49א(א1) לחוק המגביל את הפטורים שנותרו, כך שיחולו רק עד סכום של 4.5 מיליון ש"ח (4,603,000 ש"ח נכון לשנת 2022) (הגבלת הפטור בשל "דירת יוקרה").
להלן נוסחו של סעיף 49א(א1) לחוק (לאחר תיקון 76 לחוק):
"(א1) על אף האמור בסעיף 49ב, עלה סכום שווי המכירה על 4,500,000 שקלים חדשים (בסעיף קטן זה – סכום התקרה), יהיה המוכר זכאי לפטור ממס על חלק השווי שעד סכום התקרה, ויראו את סכום ההפרש שבין שווי המכירה לסכום התקרה כדמי מכר של זכות אחרת בדירת מגורים מזכה החייבת במס אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות; הסכום הנקוב בסעיף קטן זה יתואם בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום כ"ט בטבת התשע"ד (1 בינואר 2014), ויעוגל ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים".
האם המוכר זכאי לחישוב הליניארי המוטב בגין הסכום העולה על התקרה של 4.5 מיליון ?
המוכר זכאי לחישוב הליניארי המוטב בגין הסכום העולה על התקרה של 4.5 מיליון.
האם תקרת הפטור ממס שבח (בסכום של כ-4.5 מיליון ש"ח) בגין מכירת "דירת יוקרה" מתייחסת למוכר או לדירה ?
בתי המשפט בעניין מירה אריאל[1] ובעניין כפיר גבע[2] קבע כי תקרת הפטור ממס שבח (4,603,000 ש"ח נכון לשנת 2022) מתייחסת למוכר ולא לנכס. כך למשל בעניין כפיר גבע שני שותפים מכרו יחד בחלקים שווים דירת מגורים בשווי של 10,000,00 ₪ (5,000,000 ש"ח כל אחד).
המוכרים ביקשו כי בגין מכירת זכויותיהם בדירה יחול עליהם פטור ממס שבח בהתאם להוראות סעיף 49ב(2) לחוק, כאשר בגין חלק התמורה המיוחס לכל מוכר (מחצית מהתמורה) התבקש פטור על מלוא גובה "סכום התקרה". כלומר, עד לסך של 4,522,000 ש"ח (נכון ליום העסקה).
עם זאת, רשות המיסים נתנה לכל אחד מהמוכרים פטור ממס שבח רק עד לסכום המהווה 50% מסכום התקרה, כלומר, עד לסך של 2,261,000 ש"ח. בטענה, כי תקרת הפטור היא לדירה ולא למוכר ולכן כל עורר זכאי לחלק מתקרת הפטור, בהתאם לחלקו היחסי בדירת המגורים הנמכרת.
המוכרים הגישו ערר לבית המשפט ובית המשפט קיבל את הערר בטענה כי לשון החוק קובעת כי תקרת הפטור מתייחסת למוכר ולא לדירה.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ בנוגע למס שבח – חייגו 09-8914684 ☎
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.
[1] וע (ת"א) 44028-01-16 מירה אריאל נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
[2] וע (ת"א) 59018-11-21 כפיר גבע נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב