לא מעט אנשים מחזיקים במדינת ישראל יותר מדירת מגורים אחת, כאשר חלקם הגדול משכיר דירות אלו. על הכנסות אלו, יש לדווח לרשות המיסים אם כהכנסה פרותית לפי פקודת מס הכנסה, ואם כהכנסה הונית לפי חוק מיסוי מקרקעין במועד מכירת הנכס.
כאשר הדירה הושכרה למגורים ניתנת לשוכר אלטרנטיבות למסלולי מיסוי במסגרת מס הכנסה. קיימות השלכות מהותיות בבחירת מסלולי מיסוי על חיוב במס שבח בעת המכירה.
מסלולי מיסוי הכנסות מדמי שכירות:
המשכיר ראשי לבחור באחד מבין שלושת מסלולי מיסוי הבאים – מיסוי הכנסות מדמי שכירות:
המסלול הרגיל– המשכיר ישלם על ההכנסה מהשכרת נכסיו, תשלום מס הכנסה מלא בהתאם לשיעורי המס הקבועים בסעיף 121 לפקודת מס הכנסה. בד בבד, רשאי המשכיר לנכות כל הוצאות אחזקת המושכר ופחת.
מסלול מס מופחת– המשכיר ישלם על ההכנסה מהשכרת נכסיו מס הכנסה בגובה של 10% בלבד. במסלול זה, המשכיר אינו רשאי לנכות הוצאות ולדרוש פחת. לציין כי החיוב לתשלום מס במסלול מס מופחת הינו חיוב חודשי. קרי, על המשכיר לשלם את המס המופחת תוך 30 יום מיום קבלת דמי השכירות.
האם במסלול תשלום מס מופחת בעת השכרת דירת מגורים יש חיוב להגיש דו"ח שנתי לרשויות המס?
ע"פ הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס 5/2007 המשכיר פטור מהגשת דוח שנתי בגין הכנסה משכירות.
מסלול פטור מלא– המשכיר זכאי לפטור מלא ממס הכנסה מדמי השכירות (עד לתקרה הקבועה). במסלול פטור מלא, המשכיר אינו רשאי לדרוש פחת הואיל והזכאות לפחת מגולמת בפטור ממס.
איך מתייחס החוק כאשר ההכנסה מהשכרת דירת מגורים עולה על תקרת הפטור?
המשכיר יהיה פטור ממס עד גובה התקרה שנקבעה. כאשר על יתר הסכום יחויב המשכיר לפי המסלול הרגיל.
|

מיסוי הכנסות מדמי שכירות
במקרה שאדם מחזיק 2 דירות מגורים, באחת מהן מתגורר, ואת השנייה משכיר ב-7,000 ₪, יחול חיוב רגיל על כפל הפער.
לדוגמא:
הפרש 1990=7000-5010
על זה יחול המס 3980=2X1990
כאשר דירת מגורים המזכה נמכרת בפטור ממס אין חשיבות למסלול בו בוחר המשכיר בעניין תשלומי המס על דמי השכירות.
למשכיר ישנה חשיבות בקבלת החלטה איזה מסלול מיסוי לבחור. בחירת מסלול נכון יכול לחסוך בעתיד אלפי שקלים. לכן, על משכיר דירת מגורים, לבחור את המסלול האולטימטיבי עבורו לטובת תכנון מס בהתאם לנסיבותיו האישיות.
כאשר המשכיר בחר במסלול פטור המלא- בעת מכירת הנכס לא יהיה רשאי לנכות הוצאות שוטפות, ויצטרך לנכות פחת משווי הרכישה. דבר אשר יגדיל את השבח הראלי ועשוי להגדיל בצורה מהותית את החיוב בתשלום מס שבח.
כאשר המשכיר בחר במסלול הרגיל– גם במקרה זה לא יהיה רשאי המשכיר לנכות הוצאות שוטפות בעת המכירה (שכן היה ניתן לנכותן מההכנסה השוטפת), ויצטרך לנכות פחת משווי הרכישה, דבר אשר יגדיל את השבח הראלי ועשוי להגדיל מהותית את החיוב בתשלום מס השבח.
***חשוב לוודא שכמשכיר תנכה הוצאות שוטפות במהלך החזקת הדירה, אם לא תנכה תפסיד את האפשרות לנכות בעת המכירה.***
כאשר המשכיר בחר במסלול מס מופחת– בעת מכירת הנכס לא יהיה רשאי המשכיר לנכות הוצאות וכן יתווסף לשווי המכירה פחת.
מחד נותן המחוקק פריבילגיה להקלה בתשלום 10% מס. מאידך, בעת ההחזקה והמכירה לא ניתן יהיה לנכות הוצאות שוטפות והפחת יתווסף לשווי המכירה. דבר אשר יגדיל את תשלומי מס השבח.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע מיסוי הכנסות מדמי שכירות– חייגו 09-8914684 ☎
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.