אתם רגע לפני מכירת דירת מגורים או קרקע או נכס מקרקעין אחר ? רוצים לבדוק כמה מס שבח אתם צריכים לשלם ?
מהו מס שבח ואיך מחשבים אותו ?
סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין עניינו "הטלת המס על מכירת זכות במקרקעין" והוא מבהיר מהו מס שבח וכיצד נקבע השבח במכירת זכות במקרקעין, וקובע כך:
"(א) מס שבח מקרקעין (להלן – המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.
(ב) השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47."
- שווי הרכישה מוגדר בסעיף 21 לחוק מיסוי מקרקעין כ"שווי הרכישה של זכות במקרקעין ביום הרכישה על ידי המוכר".
חישוב השבח במכירת זכות במקרקעין מתייחס ל"יתרת שווי הרכישה", המוגדרת בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין:
"יתרת שווי רכישה" – שווי הרכישה לאחר הוספת הסכומים המותרים בניכוי לפי סעיפים 39 ו- 39א' שהוצאו עד יום המכירה בתוספת ערך הוצאות ששולמו לאחר יום המכירה ולאחר ניכוי הפחת;…."
סעיף 47 מגדיר גם מהו "פחת":
"פחת" – הסכומים הניתנים לניכוי לגבי מקרקעין לפי סעיף 21 לפקודת מס הכנסה בצירוף הסכומים שהופחתו מהמחיר המקורי שלהם לעניין מס הכנסה;"
- סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין עניינו ב"ניכויים המותרים", כאשר ריישת הסעיף עוסקת בהגדרה הכללית של ההוצאות המותרות בניכוי לצורך קביעת השבח וסעיפיו הקטנים מפרטים רשימה (לא סגורה) של ההוצאות המותרות בניכוי:
"לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה, לרבות כל אחד מאלה, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה:…"
חישוב מס שבח – מס שבח דירה יחידה
תיקון 76 לחוק קבע כי מתאריך 1.1.14 הפטור לפי הוראות פרק חמישי 1 לחוק מוגבל בתקרת פטור עד לשווי של 4,846,000 ₪ ( נכון לשנת 2023). מעל לתקרת הפטור יש לשלם מס שבח.
חישוב מס שבח – חישוב מס ליניארי מוטב
בחודש יולי 2013 פורסם תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר אחד התיקונים המשמעותיים ביותר עסק בשינוי הסדר המיסוי במכירת דירת מגורים מזכה וזאת החל מתחילת שנת 2014. בין היתר בוטל הפטור ממס שבח שניתן אחת ל-4 שנים והפטור ניתן לדירה יחידה בלבד. במקביל נקבעו הוראות למיסוי דירות יוקרה ונקבעו הוראות מעבר לשנים 2017-2014.
מאחר והחל מיום 1.1.2014 ("יום המעבר") שונה הסדר הפטור במכירת דירות מגורים מזכה כך שמעתה הוא ניתן רק במכירת דירה יחידה, נקבעה בחוק הוראה שמטרתה מניעת הטלת מיסוי רטרואקטיבי על תקופה שבה ניתן היה למכור את הדירה בפטור ממס שבח. בהתאם להוראות סעיף 48א(ב2) לחוק, במכירת דירות מגורים מזכות שיום רכישתן קדם ליום המעבר ("דירות ישנות") יחושב המס על
השבח הריאלי באופן ליניארי, כך ששבח ריאלי שיוחס לתקופה שמיום רכישת הדירה ועד ליום 31.12.2013 ("שבח ריאלי עד יום המעבר") יהיה פטור ממס ואילו שבח ריאלי שייוחס לתקופה שמיום 1.1.2014 ועד יום המכירה ("יתרת שבח ריאלי לאחר יום המעבר") יחויב במס בשיעור של 25%.
חישוב מס שבח – פחת
במקרה של מכירת דירת מגורים שהושכרה – חישוב מס השבח תלוי במסלול המיסויי שבחר הנישום לדמי השכירות – האם שולם מס לפי שיעור המס השולי ונוכו ההוצאות השוטפות והפחת – או אז בעת המכירה – הוצאות אלו אינן ניתנות לניכוי בחישוב מס השבח כדי למנוע כפל ניכוי ההוצאות; או שמא נבחר מסלול המס המופחת ושולם מס בשיעור של 10% על הכנסות דמי השכירות – שאז חלה הוראת סעיף 122(ג) לפקודה הקובעת כי בחישוב השבח לא יותר ניכוי הוצאות שוטפות וכן ניכוי פחת, שכן הללו מגולמים בשיעור המס המופחת ששולם במס הכנסה, ועל כן הפחת יצורף לשווי המכירה ויגדיל את השבח.
קיימים שלושה מסלולי מיסוי אפשריים להכנסה מדמי שכירות של דירת מגורים שהושכרה והבחירה במי מהם תשפיע על חישוב השבח וניכוי הפחת מן השבח במכירתה של דירת מגורים שהושכרה כאמור:
מסלול מס מלא – לפיו ישולם המס השולי החל על הכנסת דמי השכירות, לאחר ניכוי ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 17 לפקודה ולאחר ניכוי פחת בהתאם להוראת סעיף 21 לפקודה.
במכירת דירת מגורים ששולם בגין דמי השכירות הימנה מס מלא בשיעור המס השולי – לא יותר למוכר לנכות מן השבח את ההוצאות השוטפות ומשווי הרכישה יופחת סכום הפחת שנוכה על ידו, וזאת בהתאם להוראות סעיפים 39 ו- 47 לחוק מיסוי מקרקעין.
מסלול מס מופחת – לפיו ישלם נישום אשר בחר במסלול זה שיעור מס מופחת של 10% על ההכנסה הכוללת מדמי השכירות (להבדיל מההכנסה החייבת). לפי הוראת סעיף 122(ג) לפקודה, הנישום אינו זכאי לנכות פחת או הוצאות שוטפות מהכנסה כאמור, ובמכירת דירת מגורים, ששולם בגין דמי השכירות הימנה מס בשיעור מופחת כאמור, נקבע כי יתווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת שניתן היה לנכות לפי כל דין.
מסלול פטור מלא – לפיו יינתן פטור מלא ממס על ההכנסה הכוללת מדמי שכירות עד גובה התקרה המתואמת הקבועה בחוק הפטור. שאלת ניכוי הוצאות פחת (וכן הוצאות שוטפות) משווי הרכישה לצורך חישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה בפטור מלא – נדונה בפס"ד וימן, ונקבע כי יש להחיל דין זהה על מכירת דירה שהושכרה בפטור מלא, כפי הדין החל על דירה מכירת דירה שהושכרה במסלול המס המופחת. דהיינו: יש להפחית משווי הרכישה (או להוסיף לשווי המכירה – התוצאה היא זהה) את מלוא סכום הפחת הניתן לניכוי על פי כל דין, בקביעת מס השבח החל על עסקת מכירה כאמור.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎