המדריך המקיף לתוכנית מסוג "פינוי בינוי"

מהו הליך של פרויקט פינוי בינוי?

זהו הליך שבמסגרתו נהרס בניין ישן ובמקומו קם בניין חדש גדול יותר הכולל דירות מרווחות יותר ודירות נוספות אשר שייכות ליזם אשר ביצע את הפרויקט.

רקע כללי

המוכנות האזרחית בישראל לרעידות אדמה הינה נמוכה על כן הפתרון שהוצע בשנת 2005 למצב זה הינו תמ"א 38- תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

בתמ"א נקבעו הסדרים לחיזוק בניינים אשר אינם עומדים בתקן שהינו ת"י 413 עמידות מבנים מפני רעידות אדמה ואשר התקבל לגביהם היתר בניה בטרם 01/01/1980.

למען הסדר הטוב יש לדעת כי קיימים שני סוגים של תמ"א, הראשון הינו תמ"א 38 1 אשר הינו מסלול של חיזוק המבנה הקיים ללא הריסתו ותמ"א 38 2 שהוסף בתיקון מספר 2 בשנת 2010 אשר הינו מסלול של הריסת הבניין הקיים והקמתו מחדש.

בנוסף לתמ"א 38 2 קיים מסלול של פינוי בינוי.

פרויקט פינוי בינוי במרכז הארץ

מה ההבדל בין תמ"א 38 2 לפינוי בינוי?

על מנת לבצע הליך של פינוי בינוי ישנה חובה כי במתחם יהיו קיימות לפחות 24 יחידות דיור הבנויות בו. כמו כן, על מנת לבצע הליך זה יש צורך בקבלת אישורים הן מהוועדה המקומית והן מהוועדה המחוזית וזאת בהתאם לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006.

על מנת לבצע הליך של תמ"א 38 2 יש לעמוד בשלושה תנאים הראשון כי היתר הבניה הוצא בטרם 01/01/1980, השני כי המבנה אינו עומד בתקן והשלישי כי ניתן אישור מהנדס המורה כי המבנה אינו עומד בתקן.

מהם השלבים בפרויקט פינוי בינוי?

לאחר הכרזת מתחם מגורים כמתחם של פינוי בינוי יש לעבור שלבים נוספים בטרם החתימה עם היזם אשר יבצע את הפרויקט.

בחירת נציגות לדיירים

על מנת להניע הליך של פינוי בינוי, על הדיירים למנות נציגות אשר תנהל את העניינים החל מבחירת עורך דין אשר ייצג את הדיירים מול היזם ועד בחירת האחרון לביצוע הפרויקט.

חתימה על כתב הסכמה

בתחילה, על הדיירים לחתום על מסמך שהינו כתב הסכמה עקרוני כי הדיירים מעוניינים בהתקדמות ההליך. חתימה על כתב ההסכמה אינה מחייבת ומה שיחייב את בעלי הדירות הינה החתימה על החוזה מול היזם אשר יבצע את הפרויקט.

קבלות הצעות מיזמים שונים

לפני החלטה בדבר היזם הנבחר לביצוע הפרויקט יש לקבל הצעות ממספר יזמים ולעיתים אף ליזום פנייה ליזמים לקבלת הצעתם. לאחר התייעצות עם עורך דין ושמאי מקרקעין, יש לקבל את ההצעה הטובה ביותר עבור הדיירים.

חתימה על ההסכם

לאחר שנבחר היזם אשר הציע את החלופה הטובה ביותר יש לחתום עמו על הסכם התקשרות. בטרם החתימה על ההסכם יש לשים לב כי ההסכם מתייחס בין היתר להגבלת הזמן בעניינים הבאים: אישור התכנית המפורטת (תב"ע) הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, החתמת כלל הדיירים, הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום הבנייה, רישום הבית המשותף וכדומה. מומלץ לקבוע מנגנון, המאפשר ביטול ההסכם ו/או קבלת פיצוי, אם פעולה מסוימת לא התקיימה בפרק הזמן שנקבע, וכן לקבוע את התנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם, כגון רוב מסוים של הדיירים.

בנוסף יש לשים לב לעניין התמורה אותה מציע היזם: דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי), מימון שכר דירה במהלך תקופת הביניים (ועד לאכלוס בבניין החדש), מימון הובלת תכולת הדירה (בשני המעברים), אפשרות להשתתפות בשכר טרחתו של עורך דין המייצג את הדיירים, אפשרות לסיוע בתשלום הוועד בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת ועוד.

חשוב להבין שעם המעבר לדירות החדשות יחולו על הדיירים תשלומים שוטפים שעלולים להיות גבוהים יותר מאשר בעבר, לרבות בגין תשלומי ועד הבית (או חברת ניהול) והארנונה.

נשיאת עלויות

המקובל הינו כי הדיירים אינם נושאים בכל הוצאה שהיא הקשורה למימוש הפרויקט והקשורה לעניין מיסוי מקרקעין– בהנחה שהעסקה בינם לבין היזם פטורה ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין. מובהר כי תשלומים אחרים שאינם נובעים במישרין מהעסקה, כגון מסים, תשלומים והיטלים שנוצרו לפני ההתקשרות לדוגמא: חוב לעירייה בגין ארנונה, דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל וכדומה וכן תשלומים שוטפים או חובות בגין הדירות הקיימות עד למסירתן ליזם או עד לפינוי שלהן, יחולו על הדיירים.

בטחונות

מקובל כי סמוך לפינוי הדירות וכתנאי לכך, היזם ימסור לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה- 1974 בשווי הדירה החדשה. כמו כן ימסור היזם, כתנאי לפינוי הדירות, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה לדיירים.

אחריות לאחר סיום הבנייה

יש לדרוש אחריות היזם לדירות החדשות בהתאם לקבוע בחוק מכר (דירות), התשל"ג-1973.

ביטוח

מומלץ לקבוע בהסכם קבלת אישור מחברת ביטוח על קיום דרישות ביטוח על ידי היזם, לרבות ביטוח קבלנים, ביטוח לעבודות הפרויקט (ביטוח רכוש לעבודות ולבניין שיבנה היזם), אחריות כלפי צד ג' ואחריות מעבידים וביטוח אחריות מקצועית.

לסיכום

טרם התקשרות בפרויקט פינוי בינוי חשוב להקפיד על כל השלבים האמורים, בכדי למנוע הפסד כספים ועוגמת נפש. כמו כן, מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין, אשר מתמחה בתחום הנדל"ן בדגש על פרויקטים בתחום פינוי בינוי  ואשר יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנחוצות וינהל משא ומתן עד החתימה על החוזה.

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע לפרויקט פינוי בינוי – חייגו 09-8914684 ☎

*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.